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物业服务不周,可拒交物业费?

2018年7月18日  福州知名房产律师   http://www.azshcdlaw.cn/
  核心内容:物业管理公司提供的物业服务不到位,业主是否可以拒交物业费?下面,房地产小编为您详细介绍相关内容。
  家住花湖的董先生反映,几个月前,停在小区里的电动踏板车被偷,他以“物业没有尽到保安职责”为由拒交了物业费。随后,物业对其停水、停电,无奈之下,董先生补交了费用。董先生在不满的同时表示质疑:物业服务不到位,业主该如何维权?
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  物业管理费收取标准
  物业管理条例
  如何避免物业纠纷
  在物业管理公司看来,业主拖欠物业费,已经严重影响到正常的工作开展。然而,在业主眼里,“拒交物业费”似乎成为了抗衡物业服务不到位的唯一“筹码”。
  对此,黄石房管局物业办负责人表示,物业服务主要突出“公共”,有些业主享受了物业管理服务,又以物业管理有瑕疵为由,拒交物业费,实际上是不妥的,并认为物业管理与投诉均应依规办事,交物业费并不能与投诉混为一谈。
  现状
  不交物业费业主理由多
  黄石市延安路的顺佳四季花城小区,物业和业主之间的纠纷从2006年至今从未断过。2006年7月,黄石市港升物业管理公司进驻,为小区1224户业主服务。目前,业主拖欠的物业管理费达40万元之多。“很多业主拒交物业费的理由,实在令人匪夷所思。”港升物业的经理何水泉无奈地称,小区每月按小高层每平方米4角钱、电梯层每户30元的标准来收取物业费。“业主自己家的门坏了”、“去年大雪冻住水管,高楼没有自来水”、“一家阳台种菜肥料臭,单元其他住户不满”、“70岁婆婆自己在小区里摔了一跤,怪道路不平”等,都成了业主不交物业费的理由。
  为了能收回物业费,物业在去年和今年的七八月份,对不交物业费的200多户实行停水、停电。大部分业主表示理解,其中也不乏态度特别不好的。如今年11月初,港升物业向小区一住户递出律师函。据了解,该住户从2009年开始拒交物业费共3200多元。单位多次下通知协调,物业登门劝说一二十次,业主依然不交。何水泉说:“他拒交的理由是,对面单元的垃圾桶不该放在他家楼下,他站在阳台上,看着不舒服。”
  同时,小区门前72家门面,有62家拒交物业费。为了节约成本,按要求规定1000户住户配备6位维修人员,现在小区减至3位,环卫工从10人减至8人。今年4月,取消了小区工作人员每人每天3元的工作餐。“看今年最后两个月收取物业费的情况,如果情况依然不好,物业将考虑退出。”何水泉介绍,该小区所在的黄印社区,是省先进社区,而顺佳四季花城又是社区窗口,这就要求小区的环境设施配套齐全、清洁卫生要求相应提高。环卫工人经常加班加点,但因为无加班费而抱怨连连。目前,港升物业已向该小区业主委员会申请提高物业管理费。
  物业
  拖欠物业费公司难经营
  2006年,被省住建厅评为“优秀住宅小区”的武汉路东楚名居,依然逃脱不了物业费难收的命运。
  该小区2005年底交房,共有340户,每月每户按5角/平方米的标准来收取物业费。自顺成物业2007年底退出后,2008年1月1日,兴达物业正式与东楚名居“联姻”,至今有20万余元物业费未收上来。“上一任物业遗留的问题很多。”兴达物业经理任建新举了个例子。该小区7号楼2单元一住户马某,在顺成物业管理期间,以放在地下室的装修材料丢失为由,一直未交物业费。2008年更换新物业至今,欠下2900多元的物业费。
  不仅如此,顺成物业在2007年底退出之前,为收取欠下的物业费用,在小区贴出告示,承诺当时交物业费的住户可免费送一两个月的物业服务。“相当于把兴达物业08年进驻时的部分物业费收走了,共有8000多元,至今未归还,一直协调无果。”任建新说道。
  任建新算了一笔账。东楚名居有4万多平方米,按每平方米5角、100%收缴率来算,每月能收到2万多元。小区工作人员18人,2008年保安、保洁人员工资在500元/月,而现在最低也要750元/月。人员开销、维修维护等费用,现在每月差不多支出2万元。而现在小区物业费收缴率只能达到50%—60%,欠费导致物业公司无法经营。
  无奈之下,该物业公司只好选择“拆东补西”。据了解,牧羊湖的磁湖新都,是兴达物业管理的另一小区。虽然该小区的物业费标准只有0.25—0.35元/平方米,但是物业收缴率能达到80%—90%。“磁湖新都收物业费赚的一点钱,全都贴到东楚名居了。照这样亏本经营,根本做不下去。”任建新无奈地说。
  业主
  不交物业费是唯一筹码
  采访中,很多小区业主认为,拒交物业费是一种督促物业公司提高服务质量的手段。
  中央华府小区的王先生称,去年家里被小偷“光顾”,被盗之事证明小区物业保安没有履行职责,已经一年多没有交物业费了。
  东楚名居的严女士认为,物业是一种服务,自己交了钱就要享受这种服务。如果物业公司没有“照顾”好小区,则业主有理由不交物业费。就像去商场买东西一样,不满意可以退货。
  华夏城的程小姐称,小区院子里的路灯一直不怎么亮,晚上根本起不到照明的效果,多次投诉无果。像这样一些小问题不可能去法院起诉,只好不交物业费,以示不满意。“住的单元有几户不交物业费,物业服务照常,这对我们正常交费的不是很不公平。”顺佳四季花城小区的李先生不满地说,不交物业费会在小区里“传染”。
  磁湖东城的汪女士认为,物业公司应该公布每月的支出费用,小区业主委员会根据物业公司的表现来决定物业公司的去留,或者是跟物业详谈物业费以及服务细则。
  物业办
  应理解物业管理的性质
  “业主拒交物业费的原因有很多,主要是对物业管理性质不理解。”黄石房管局物业办主任邬勇刚称,物业服务主要突出“公共”,有些业主享受了物业管理服务,但以物业管理有瑕疵为由,拒交物业费,实际上是不妥的。
  据介绍,物业服务收费是维持整个小区正常运转的一个必要的收费。它的开支包括公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治,还有工作人员、清洁工、保安的工资等。随着市场人力等成本的逐年增加,物业公司的支出也越来越大。而目前黄石的物业服务收费全部采取指导价格,符合当时物业开支等条件,现在物业费很难调整。“只能由物业公司跟该小区的业主委员会进行协商。业主委员会要真正从市场角度去核定物业费的标准,保证物业公司在合理利润前提下,对其物业服务成本进行核定。”邬勇刚表示,物业公司可以通过几种渠道保证物业费的收取:一是严格执行业主管理公约,对不履行业主义务的住户,限制其权利;二是通过优质的服务获得业主的认同;三是通过正常途径,如投诉、司法等途径解决。
  律师
  拒交物业费是业主违约
  湖北易圣律师事务所律师李姝认为,业主维权应该通过合法的方式和渠道,如果业主对物业管理公司不满意,可由业主委员会重新选聘物业管理公司,若没有成立业主委员会,也可由三分之二以上业主联名选聘物业管理公司。“业主拒交物业费,是单方面违约。”李姝表示,由于业主与物业管理公司之间有合同约定,业主不交物业费实际上是不遵守契约精神。
  李姝律师表示,房管部门特别是物业办是物业公司的管理部门,同时在业主与物业公司之间也应该是协调者的角色。


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律师:苏湖城 [福州]
北京中银(福州)律师事务所
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